银行“断血”,房市还能坚挺?

如果不能持续地刺激用户的购买热情,那么谁来帮地方政府买单?房地产开发商的钱可也都是来自于银行。

小刀马

各地限贷限购的出现,一线城市的房产市场终于开始“平稳”了。尤其是银行的“断血”让放贷市场快速遏制住流向房市的资金。据悉,人民银行统计,2016 年9 月末,金融机构人民币各项贷款余额104.11 万亿元,同比增长13%,增速与上月末持平;1-9 月增加10.16 万亿元,同比多增2558 亿元。

9 月份当月增加5650 亿元,比上月多增4222 亿元。9 月末,人民币房地产贷款余额25.33 万亿元,同比增长25.2%,增速比上月末高0.6 个百分点;1-9 月增加4.32万亿元,同比多增1.5 万亿元,增量占同期各项贷款增量的42.5%,比1-8 月占比水平高0.5 个百分点。9 月末,房地产开发贷款余额7.04 万亿元,同比增长7.6%,比上月末低0.4 个百分点,其中,房产开发贷款余额5.47 万亿元,同比增长9.6%,增速比上月末高0.1 个百分点,主要是保障性住房开发贷款快速增加,月末余额2.3 万亿元,同比增长36%;地产开发贷款余额1.57 万亿元,同比增长0.9%,增速比上月末低2.2个百分点。个人购房贷款余额17.93 万亿元,同比增长33.4%,增速比上月末高0.9 个百分点;1-9 月增加3.75万亿元,同比多增1.83 万亿元。

由于多地出台楼市调控措施,银行也在不断收紧资金流向楼市,各地的调控措施也在加大力度。市场逐渐开始变成“观望”状态。国家统计局发布数据显示,9月份70个大中城市房价分化明显,10月份房地产市场明显降温。国家统计局表示,9月份70个大中城市中,一线和部分热点二线城市与其他城市的房价走势有明显差异。与9月比,一线和部分热点二线城市10月上半月新建商品住宅价格环比指数均有所降低,北上广深均呈下降态势。

房价下降为时尚早?

本来“金九银十”历来是房地产市场的一大特点。不过今年显然不是这样了。根据国家统计局的数据显示,10月上半月,以北上广深为首的一线城市及部分热点二线城市中,房地产市场出现了不同以往的变化。15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制,房价走势趋稳。与9月比,一线和部分热点二线城市10月上半月新建商品住宅价格环比指数均有所降低,北上广深均呈下降态势。

北京10月上半月环比上涨1.2%,比9月份回落3.7个百分点;深圳楼市也出现回落,上半月新建商品住宅价格环比降幅0.3%;而其他城市也出现不同程度的回落,幅度在1.0至3.8个百分点之间。一线和部分热点二线城市中,多数城市10月上半月的成交量比9月下半月明显下降。其中,成交量环比下降60%-80%的城市有4个,下降40%-60%的城市有3个,下降20%-40%的城市有3个。

众所周知,此轮调控是自2011年之后最严厉,波及范围最广的一次房地产收紧调控。国庆假期前后共计有29个城市重启新政,主要聚焦于首付比例的提升以及购房资格的进一步收紧。无形中就限制了一部分“优质”客户的介入,再加上银行首付收紧让一些本来计划买房的人的资金开始捉襟见肘,于是暂时性的搁置。尤其是这一轮房价上涨的最大“罪魁祸首”之一就是货币。市场也有分析员把此归结为“货币现象”,很多人购房并不是为了入驻的刚需,而是投资,快速的财富叠加效应让越来越的投资者把房产作为首选,无形中助推了房价的快速飙升。如今调控措施出台,一些热钱开始转向,进而寻找新的出口,房价在一定程度上出现滞涨将成为必然。

虽然调控措施开始出现一定的市场及时反馈,但现在就说房价将要下调还为时尚早。在一定程度上,或许会维持现状,等待市场逐渐明朗化。最终还是要看货币政策的变化,信贷总量是否纳入管控范围将为未来楼市的走向提供风向标。尤其是在流动性充裕、其他资产保值能力欠缺的形势下,投资楼市仍不失为资金寻求相对稳妥出路的选择。这也就限制了房价快速下滑的市场环境,也就是说如果房价下跌较大,又会有一波资金切进来。况且,已沉淀的高昂拍地成本也制约了降价空间。 

外媒称:土地供应失衡是“病因”

有媒体披露:麦格理证券认为,中国房市的真正的病理是土地供应严重失衡。过去一年,中国的房价上涨了16%,在大城市甚至涨了一到两倍。英国《经济学人》网站发表文章称,过去的10年经验表明,中国房地产市场的起伏具有全球性的意义。再加上房地产行业对投资和消费的影响(所有的家具和设备),它占到中国GDP的四分之一。所以,今年房地产行业的反弹帮助GDP稳定在6.7%左右。据俄罗斯《生意人报》称,北京采取了传统的保增长措施,即增加基础设施投入、实施与房地产市场繁荣相匹配的史无前例的放贷规模。专家警告说,类似政策的风险日益加剧,随着贷款下滑,增速的下降在所难免。

莫尼塔投资发展有限公司估计,在中等规模城市的核心区,投资房市的比例甚至高达60%。更令人担心的是房地产开发商的借款数额在增加。而分析师分析了国内252个土地拍卖案例发现,如果房价走平,五分之二的中标者将亏损,更不用说房价下跌。可见房价下跌的可能性真的不大。除非房地产商都是活雷锋。

有意思的是,近十年来,投资者、分析师和媒体一直在预测中国房地产末日的到来。但是全国范围并没有崩盘。价格会走弱一段时间,通常是当政府打击购房的时候,但每隔几年就会再次上涨。这或许也是中国特色的市场现象吧。其实很多一部分原因也是中国的人口红利以及庞大的流动性资金的出口单一。许多分析师认为,中国大约一半投资与房地产行业相关。

麦格理证券分析师认为,中国房市的真正病理是土地供应严重失衡。小城市有大量的建设用地,但人口在减少。而在人们实际上想要生活和工作的大城市,土地储备虽然很多,但推出的地块很小。于是,房价一直在上涨。再加上,大城市的政府依靠渐进的土地销售作为收入的来源;小城市的政府则认为限购最终会把人赶跑。于是都开始抢用户。

婚姻“造假”,一次玩笑罢了

在一些城市出现限购限贷的时候,一些家庭选择“假离婚”来应对政策的监管,一时间蔚为壮观的排队离婚队伍让人唏嘘不已。其实这是民众应对政策调控的一种无奈之举,当然也是对财富追逐的一种梦想,虽然手段不一,但诉求一致,虽然有些玩笑,但基本也可以理解。至于出现这种乱象也说明政策本身的漏洞使然,当然市场也出现一些关于离婚的“花絮”不过是小小的浪花罢了,如果真的有一定的利益驱使,这样做的人的确会在一定程度内存在。当然,这毕竟不是主流。

当然随着对开发商的“惜售”“捂盘”等等行为的打击力度,或许市场的存量还会出现一些波动,不过开发商也会找到应对政策进行自己的“调控”,尤其是在一些非主流城市。随着首付政策的调整,一些购房者无奈开始琢磨着其他的途径,比如,“有开发商以假离婚的违规方式为客户争取低首贷,或承诺能够在贷款时避开银行对客户月收入的审查。” 有销售人员表示,如果夫妻名下已有一套房的话,可以采取假离婚的方式来获得40%首付,并直言“肯定是有办法的”。总之,八仙过海各显神通。

谁要买房?在哪儿买房?

有调研结构表示,“三季度第三产业增加值同比增加7.6%,大幅高于第一第二产业的增速,第三产业发展为房地产发展提供了坚实基础。”房地产对经济增长的直接贡献得益于房地产行业的回暖,钢铁、水泥等地产相关板块表现亦有所改善。而房地产及工业行业的回暖,成为了近期经济中新的增长点。

国家统计局最新公布的“2016年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,9月份全国房价虽仍呈普涨格局,但一线和部分热点二线城市与其他城市的房价走势有明显差异。部分城市“疯炒”起来的房价可能会出现回调。但在“去库存”大方针不变的背景下,大部分三四线城市政策面仍会维持宽松。只是谁去三四线城市大肆购房?

众所周知,现在采取的一个目标是因城施策,而且是加大土地的供应量,这样无疑会有利于房地产投资的增长,而房价调下来以后,有利于进一步的刺激刚需和改善性需求,对开发、销售和相关的房地产消费方面的影响或许不像原来想象的那么大。但是如果调控一直从严,那么除了一线以及部分热门二线城市之外,投资的热情如何驱动?这或许才是地方政策在意的地方,毕竟土地财政在一定时期内还是地方政府收入的重要来源之一,难免规避。如果不能持续地刺激用户的购买热情,那么谁来帮地方政府买单?房地产开发商的钱可也都是来自于银行。

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(作者简介:小刀马,微信公众号:daomawuyu(刀马物语)。