炒房第一镇,燕郊楼市高烧后会崩盘吗?

按照媒体的报道,燕郊的房价如今已跨上4万元的台阶,这个价格不仅秒杀了北京边缘的平谷延庆密云顺义,甚至也让丰台、石景山、昌平甚至通州都自叹不如。

最近几天,央视频频出节目曝光疯涨的燕郊房价,这个中国最受瞩目的“镇”再一次因为房价而被拿出来当典型,上一次是“堵车”。

按照媒体的报道,燕郊的房价如今已跨上4万元的台阶,这个价格不仅秒杀了北京边缘的平谷延庆密云顺义,甚至也让丰台、石景山、昌平甚至通州都自叹不如。这也就难怪很多自己觉得北京房价必须高的北京居民和北京房地产媒体专家的心里不平衡,也招引来了大量的泡沫论。

燕郊的房价上涨无疑是2015-2016年这轮房地产风暴中最强大的部分,上涨幅度居于全国之冠,甚至都数字带动了整个廊坊市的平均价格冲上全国城市涨幅榜前几名。燕郊的房价在一年前的8000-1000的水平上直接跃升几个台阶,翻了两番。

燕郊的房价有泡沫吗?显然有,而且是相当的大,大到即将破裂的边缘。当然,对于其他城市动不动就限购等等调控措施,燕郊的行政调控手段极其有限,特殊的地理位置和居住人群结构,让燕郊几乎没有办法采取有效的手段,能做的只有“熔断”,也就是房管局集体放假,这手段用过几次,效果也不好。

很多人认为,燕郊的房价是泡沫,那北京的房价呢?其实,北上广深的房价泡沫是中国最大的,现在又加上了苏州、南京和合肥。对于这些城市的房价与居民收入水平,其差距远远超远了库存压力巨大的三四线小城市。有人说,这些中心城市的房价是全国富人撑起来的,不能仅仅看本地居民的收入水平,但是,这只是幻觉,因为大家预期你涨,所以全国资本都来了,等预期下降的时候再看看,跑得比谁都快。

燕郊只是河北留在京津之间的一块飞地,由于历史的原因特殊的存在,在北京这个南北上东西窄的地形中,就具有了特殊的土地价值,因为其距离北京的中心(天安门)只有35公里,比首都机场离中国的行政中心地标还要近得多,也就是一个大城市新区开发区的典型位置。

北京大概存在三个中心:一个是以中关村为核心的科技教育中心,那里中华好学校聚集,科技互联网公司聚集,由此形成了回龙观、天通苑等等大型社区;一个是金融街西单为核心的政治金融中心,附近非富即贵,维系着东西城丰台石景山的血脉;一个是CBD为核心的商业中心区,这是北京的东部和东北部,由此让通州成为了睡城。

北京曾经规划了好几个副中心和卫星城,都没有成功,结果,只有燕郊这个地方因为类似于深圳之一香港的地位而意外崛起,如今人口已经直奔百万,以一个镇的编制成为了河北省的大城市之一。

燕郊的地理位置对于北京周边人口疏散区域有相当的优势。第一,燕郊距离首都机场很近,大概半个小时的车程,而且不用进城,从来不堵车,可以放心出行,同时,距离建设中的第二机场也不远,处在两个机场的中心略偏北(首都机场)的位置,这天然就成为了经常出行人的黄金地带,也会在未来的物流行业占据重要位置。

第二,北京市建设的副中心在通州,一般人理解上的通州只是现在的八通线地铁与通燕高速覆盖区域,新市政府所在地也在这个区域的夹角地带,但是,通州更南更东南的方向并不能辐射到,相反,新市政府距离燕郊的距离比通州区中心都要近,什么都可以改,但邻居的位置是改变不了的。

第三,燕郊处在北京心脏位置的正东方向,也是面向出海口的方向,即便从未来几十年甚至百年的规划来看,东向方针将是北京的必然选择。

因此,我们可以预测,燕郊的交通条件永远不会比通州好,官方资源配置也不会因北京市政府搬迁而增加,但市场却仍然会发挥主作用。只要北京的商业核心区继续CBD东向,只要北京的行政资源继续东迁,燕郊就注定不会寂寞。

分析了很多,我们依然不认为现在的燕郊房价是理性的,但这种泡沫是建立在全国性的房地产泡沫基础上,并非是燕郊一个小镇的特立独行。燕郊的房价肯定与中国的房价、北京的房价同步涨跌,但幅度是多少并不是一些专家们根本数年前的数据所预测的“燕郊的房价应该是通州的一半”,未来,北京东部的房价将以新市政府为圆心按半径进行辐射而与行政区划归属关系不大。对于绝大多数区域的北京房价暴涨,燕郊的房价上涨是最具有坚实基础与充分理由的,如果涨跌,燕郊不会是最受伤的那部分。

因此,我们预测,如果现在通州核心区的房价是5万,燕郊是4万,那么,未来通州回到3万的时候,燕郊的房价可能回落到2.5万,如果通州的房价回落到1-2万,燕郊将与通州的房价基本持平,甚至会高于通州飞核心地区的房价水平。燕郊的高房价不可持续,那是因为北京的高房价不可持续,是因为中国的高房价不可持续,大家是一荣俱荣一损俱损的关系,既不会独涨,也不会单独下跌。

【每日一文,超过十年,欢迎业界读者沟通交流,请微博 @马继华 或加微信公众号“北国骑士”】