杠杆牛之后猛降杠杆 楼市在走股市老路

去年股市崩了!为什么崩,是因为证监会大力整治场外配资,让大量资金平台关闭,大量配资资金撤出,所以股市瞬间被打回了原型。翻出历史的痛,不是为了证明我看对了方向,而是要提示大家,楼市正在走股市的老路。

杠杆牛之后猛降杠杆 楼市在走股市老路

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去年的股灾大家还历历在目,去年4-5月份的时候就提示过,去年的股票大牛市并不是由于基本面转好,也不是由于盈利增加,而相反是因为民间金融纷纷介入股市,纷纷给市场资金配资,杠杆比例达到5-9倍,所以一下激活了市场行情,越到最后涨的越快,以至于专业机构也纷纷膨胀,喊出了侠之大者为国接盘的屁话,还有高呼4000点才是牛市起点的蠢话,之后的事情大家都知道,股市崩了!为什么崩,是因为证监会大力整治场外配资,让大量资金平台关闭,大量配资资金撤出,所以股市瞬间被打回了原型。翻出历史的痛,不是为了证明我看对了方向,而是要提示大家,楼市正在走股市的老路。

股市是杠杆牛,牛市如今的杠杆不比股市小,一般首付要3成,银行贷款7成,这就相当于1:2的配资,但首付的3成也不是所有人都有这笔钱的,一般也是亲戚朋友借出来的,还有通过民间金融首付贷平台借出来的,如果关系好的亲戚可能不要你利息,如果关系不好,或者外面借的钱,那么这个利息其实也不低。也就是说楼市的杠杆绝对不止1:2这么简单,和可能是1:5,甚至也是1:9配资。

还有更可怕的,就是抵押贷款再购房,将自己的房产抵押甚至二抵,然后拿出钱来再去交首付投资买房,利用不断的抵押现金流,将自己的资金杠杆用到了极致,我知道有为大哥,就是这么干,一个月要还的贷款大概20万,由于最近生意不好,近几个月基本都是从朋友那里借钱还贷,不过最近越来越难借到钱了。

楼市比股市还多了一端,那就是在资产端也要加杠杆,开发商的负债率奇高,纰漏出来的基本都是90%以上,实际上早就过了100%,有的公司一年负债200亿,发债利率12%,光要还的利息就24个亿,这还是比较大的开发商,而手里的所谓资产就是土地和房子,拿这些东西去银行那里抵押,然后把钱贷出来,要不就去找民间金融抵押贷款,每年借新还旧,基本已经不太可能有什么利润了。

那么,楼市的杠杆到底有多大,没人说得清楚,但掐指一算要比股市可怕的多的多,而现在也就是上周,网贷暂行办法有可能让这一切杠杆戛然而止,按照办法,以后单个借款企业在全网借钱不能超过500万,这基本没什么卵用,要知道现在一套抵押的一线城市房产借到的钱也不止这个数,换句话说,以后房企以及个人将不可能再通过民间金融,抵押房产融资了。这就相当于去年的股市严查配资。而这12个月缓刑期过后,很可能会一刀切,那么很多平台也会爆发巨大的流动性危机,十个锅2个盖的游戏,一下就要破产了。民间金融和房地产同时资金链紧张,相当于十个锅同时着火,你说这个盖该怎么落下去。

之前我说过,现在很多开发商的房子根本不是拿来卖的,他们把房子拿到民间金融抵押,然后承诺第二年加价15%回购,然后第二年再找一家,依法炮制,不断滚动房价收回现金。而民间金融也乐此不疲,反正有开发商回购,他把这个东西理解成P2P资产,然后以每年10%的利率卖给老百姓,实际上做了一个风险巨大的风险错配游戏,所以你看到的房子总是紧缺,因为房子都变成了金融品,在金融的领域里空转。开发商在这过程中能卖就卖,不能卖也无所谓,反正转起来就好,房价不断涨,地价不断涨,他的市值在增加。但现在关闭了民间金融的P2P通道,掐死了B2C这条路的B段融资限额,让这一切即将停转,所以一大波风险即将到来。会发生去年股市的情况吗?还是房地产有新的花样死法?如果你置身P2P和房地产之外,那么一出好戏即将上演,如果你仍置于风暴之中,那么剩下的只能祈祷了。