租客已满,只差房东;农民工怎成楼市救命稻草?

可怜的中国农民工,勒紧裤腰带为中国人造房子,现在钱还没拿到,又要砸锅卖铁把自己亲手造的房子买回来,否则就可能拿不到工钱,只能是一声叹息。

于是,突然之间,农民工成了香饽饽,各地政府、开发商、专家们都把中国房地产拯救的希望寄托在了农民工身上,中国农民再一次要扛起中华民族振兴的大旗。要记得,在几年前,不只一个开发说过,我们只给有钱人盖房子。

仿佛一夜之间,中国的老百姓也了解了中国房地产市场的真相,在拯救楼市政策出台的前一天,各路媒体还在报道中国房地产市场红红火火,房价一路上涨销售量屡创新高,可现在都开始舆论转向,中国楼市到了崩溃的边缘,只有依赖农民工兄弟靠搬砖的钱来救市。

大家都有房了,很多人有几套房,刚需成了空想

一般的说法中,政府部门公布的数据显示,在2007年,中国城镇人均住宅建筑面积达到二十三点七平方米,农村人均住房面积达到二十七点二平方米,已经达到世界中高收入水平。2010年,中国人均居住面积已经高达31.6平方米,按照2010年东欧国家人均住房面积多在24-29平方米之间,新加坡为27平方米,韩国也只有33平方米,中国已经高于很多发达国家。

在2012年,北京大学发布了《中国民生发展报告2012》。调查显示,2011年全国家庭现住房完全自有率为84.7%。在住房类型上,42.2%的家庭现住房为平房,比前一年度下降8.5个百分点。全国家庭的平均住房面积为116.4平方米,人均住房面积为36平方米。

到了2015年,我国家庭的住房拥有率已达到90.8%,其中城镇家庭住房拥有率为87.%,农村家庭住房拥有率则为95.8%。

2012年6月,浙江大学不动产投资研究中心、清华大学媒介调查实验室与《小康》杂志联合发布《中国居住小康指数》报告,报告显示,有21.4%的受访者表示没有买房,65.4%的受访者拥有一套住房,10.9%的受访者拥有两套住房,2.0%的受访者拥有三套住房,0.3%的受访者拥有四套住房。在40个城市排名中,居民拥有住房比率为90.1%的长沙位居榜单榜首。而上海以67.9%的比率排名40个城市末位,其余调查城市的居民拥有住房比率均在70%至80%之间。调查显示,自2009年以来,超过七成国人购买了住房,有报告数据表明,2013年城镇家庭拥有多套房比例上升至21.0%。

再看人口数据,中国0~14岁人口比重从上个世纪六七十年代到现在一路下滑,到2010年已经降为16.6%。随着新增人口的锐减和老龄化加快,住房越来越多会被“闲置”出来,购房动力也已经消失殆尽。

房子都被闲着,房子还没建着,供给严重过剩

当然,这种算法有问题,人均住房面积并不能准确反映中国人住房的现实,因为在投机盛行的情况下,平均数没有意义,太多的住房被小部分人购买拥有,这部分住房一部分用于出租,更多的是在闲置。

根据中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)的报告,2013年中国城镇地区整体住房空置率为22.4%,较2011年提高1.8个百分点,其中北京住房空置率19.5%、上海18.5%、天津22.5%、重庆25.6%。西南财经大学2014年年中发布的一份关于城镇住房空置率的调研报告提出,我国有大量城镇住房处于闲置状态。2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。据此估算,全国城镇空置房为4898万套。我国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。

即使美国楼市最差的2007年到2008年,租房空置率最高时候也就达到10.7%,自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低,荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%,法国为6%左右,德国约为8%。

2015年11月末,全国商品房待售面积在10月末68632万平方米的基础上再创历史新高,达到了69637万平方米,折合约680万套。机构数据显示,目前70个大中城市中,去库存周期超过12个月的城市多达27个,其中北海去库存周期高达30.1个月,烟台26.4个月,荆门25.5个月,呼和浩特24.9个月,三亚也多达23个月。

农民工有心无力,根本就没有有效需求

国家统计局的数据显示,2014年底农民工的总量为2.74亿人,有人算了,这么多人里的十分之一去买房,就可以拯救楼市库存。但是,农民工真的要买房和能买房吗?

从2010年起,我国农民工的增速已连续4年出现下滑。观察者网查询《2014年全国农民工监测调查报告》发现,根据抽样调查结果,去年全国农民工总量为27395万人,比上年增加501万人,增长1.9%。2011年、2012年、2013年和2014年农民工总量增速分别比上年回落1、0.5、1.5和0.5个百分点。

统计局数据显示,2014年,16-20岁年龄段的农民工较6年前减少了1453万,减少的幅度超过60%。与此对应的,2014年一年的高龄农民工数量就增长了近600万。根据第二次全国农业普查的数据,2006年,51岁以上的全国乡村户籍从业人员的数量为13118万人。据此,专家估计去掉中间不得不留守乡村(不从事非农工作)的比例剩余高龄农村劳动力只有不到2400万。事实是,也就是说,未来3-4年,农村剩余的高龄劳动力也可能全部转移完毕。高龄农民工不会城市买房,年轻农民工在减少,谁去买?

就是真的想买,农民工有这个钱吗?据国务院农民工工作领导小组办公室2月发布的数据,外出农民工月平均收入2864元。如果平均一个农民工家庭有两个人工作,其年家庭收入约为5万元,以小城市的房价为例,房价收入比达到10倍,要在地市级城市购房,这些家庭不吃不喝也需要三年才付得起首付。但是,他们能不吃不喝吗?孩子上学、租房居住、日常消费、家里的老人养老、社会交往,恐怕5万的年收入根本剩不下几个钱,还拿什么去买房救开发商?

有房地产中介老总提出来,以一线城市的收入去三、四线城市买房,大部分农民工支付首付款问题不大。这简直是信口开河胡思乱想,在一线城市的农民工拿着钱去三线城市买房,他接下来在哪里工作,如果去了三线城市,那房贷的按揭用什么来还?更重要的是,一线城市比二三线还眼巴巴的指望这些农民工买房救市呢?

这些年,中国大城市,一边享受着农民工进城带来的人口红利和社会福利,一边使用各种手段排挤歧视农民工,用户口学籍社保等等让农民工妻离子散造就了大量留守老人儿童妇女社会问题,可现在却要忽悠他们用微薄的收入去拯救纸醉金迷的地产大亨,这些所谓的优惠政策到底是在优惠谁?

【每日一文,坚持十年,欢迎业界读者沟通交流,请微博 @马继华 或加微信公众号“北国骑士”】