一线楼市飙涨 正是楼市衰退的标志

今年以来深圳的房价据说涨了4成,北京也是上涨,上海屡屡爆出日光盘,通常大家的解读是,因为二三线城市的需求不旺,而一线城市由于各种政策福利,所以,一线城市没问题,而二三线城市可能真的要跌了。但真的如此吗

今年以来,深圳的房价据说涨了4成,北京也是上涨,上海屡屡爆出日光盘,全国二三线城市到处都是房子过剩的情况下,一线城市却走出了不一样的行情,通常大家的解读是,因为二三线城市的需求不旺,而一线城市由于各种政策福利,以及户籍制度,所以需求是没有问题的。于是得出的结论普遍是,一线城市没问题,而二三线城市可能真的要跌了。

在投资领域有个问题叫做一致性预期,当所有人都想的一样的时候,这个判断一定有问题。因为投资领域里面,只有一个常识亘古不变,那就是不可能所有人都赚钱,通常是只有少数人赚钱,多数人赔钱,那么你跟多数人的观点一样的时候,自己就要小心了。当然这只是一种直觉,而依据其实也很明确,正是因为楼市不行了,所以资金才会收缩,从二三线城市退出,死守一线城市。为的就是抱团取暖,而当所有资金都涌向一线城市防守的时候,这种防守也就变成了一种短暂的进攻。举个股市的例子就明白了,每当一波行情结束的时候,往往都是周期股率先暴跌,然后大家想,既然熊市来了,我们找那些不受周期影响的股票,比如大消费,这些股票往往能够在熊市来的时候,还继续上涨,而且涨势通常都还不错。2007年大盘10月份见顶,但贵州茅台却一路上涨,直到3个月后,才见到了最高点,然后暴跌了三分之二。

【所有国家房价都会跌,没有例外】

有人又说了,楼市跟股市不一样,楼市流动性很差,一般楼市下跌的时候,大家更倾向于捂盘惜售,不像股票市场疯狂出逃。的确,这个没错。楼市的确有很差的流动性,而且国家还收了很多税,这就让变现更难。但如果你不是只有一套自住房,那么其他的房产就是投资性质,而如果再有点银行贷款,那么这种资产就变成了负债,在美联储大加息周期的背景下,任何的负债都会背上更加沉重的包袱,虽然中国还在降息周期,但料定已经没有多少宽松空间。而经济寒冬、负债率过高、供需失衡、本币贬值四大压力交织在一起,会让房产持有人的心里更加崩溃。期初可能大家还会捂盘惜售,但时间长了,可能会发现无量暴跌,这将酿成进一步的恐慌。再然后,房产投资者还会进一步分化,继续像一线城市的核心区域退守,比如北京的四环、三环、二环,总之,越好的地段,越豪华的房产,最后一定最抗跌。这不是因为别的,完全是资金的不断退守所致。因为最有钱的那一帮人,恰恰是持有房产最坚定的人。比如当年香港楼市暴跌,李嘉诚所在的半山别墅,价格跌的很少。

所以,一线城市房价上涨,一线城市10万元以上的豪宅成交量大增,不是因为繁华,恰恰是因为资金的恐慌退守。一旦这波资金完成了调仓换股。楼市的虚假繁荣也就结束了。当资金退潮,流动性突然断崖,然后发生什么?当年海南的故事兴许还历历在目。

最后说一组数据,一线城市的人均居住面积已经超过了30平米,一线城市的房屋租售比不到2%低于银行定期存款,一线城市的房价收入比超过了20,高出二三线城市1倍还多,是国际标准的3倍多,普通家庭不吃不喝20年也别想买得起房,一线尘世的楼市库存也超过了1年,一线城市的人口早已经设定了上限,二三线楼市的情景,很快就会发生在一线城市身上。