楼市要想去库存 必须急跌调整

昨天经济工作会议,提出了一个高大上的想法,那就是去库存打四个歼灭战,目的就是要楼市去库存。而去库存是一个好听的说法,实质就是让大家多买房。但怎么样去库存才最有效呢?

昨天经济工作会议,提出了一个高大上的想法,那就是去库存打四个歼灭战,目的就是要楼市去库存。而去库存是一个好听的说法,实质就是让大家多买房。再把房地产发动起来。

现在商品房待售面积6.8亿平米,而且以每个月2000平米的速度逐渐递增,如果按照一套房子80平米计算,大概可售房屋850万套。要把这些房子都卖了,中国经济才会好起来,否则房子挤压钢材就挤压,水泥也挤压,一切的一切全都压力山大。这个思路是没错的,现在的问题是怎么去库存?

从现在的新闻看,包括降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例、松绑外资进入楼市等。这些手段如果有用猪都能上树了。想想当年我们加息、上调公积金首付比例,楼市严格调控的时候房价的表现就知道了,这些政策根本不可能起到效果。一旦楼市的所有捆绑都放开了,楼市的稀缺性也就不存在了。人为制造的供不应求被拆除了,那么后果是涨是跌,也许大多数人都已经明白。而如果楼市一旦下跌,那么所有的投资需求都将被挤出,楼市只剩下了自住需求,这部分需求如今已经退化成次要需求,根据统计数据9成的中国人都已经有了自己的住房,即使在大城市没有房子的,他也会买涨不买跌,一旦房子不涨了,他倾向于先租房。只要房价每年回撤的价格超过2%,租房的就赚到了一年白住房子的好处。这个道理所有人都明白。

所以楼市去库存的逻辑,似乎变得非常清晰,那就是必须一直上涨,但偏偏房子已经涨了15年,大城市的房价已经比美国还贵了,二三线城市也早已供过于求,所以作为一个投资品,他似乎失去了持续上涨的基础,有人说北京房价将涨到20万一米,那么也就是说一个中等收入家庭,一年的收入也买不了一平米的房子,如果他们没房,3辈子也买不起房,如果他们有房,他们理智的选择是赶紧把房子卖了,换出2000万,然后移民美国,从此过上衣食无忧蓝天白云的快乐生活。

(北上广深的房子均价5万/米,总均价500万,也就是说卖了北上广深的房子,除了曼哈顿,纽约已经可以随便住了。如果北上广深涨到20万/米呢?)

至于那些有钱人,6成富豪已经移民了,2成富豪在考虑移民,那么问题又来了,有钱人都跑了,有房的人也跑了,他们扔出来的2000万一套的房子,卖给谁呢?所以这事根本就在逻辑上说不通。除非是货币因素,那就是人民币大幅贬值,但如今人民币纳入了SDR,如果对内大幅贬值,对外也一定大幅贬值,那么资本外流的压力将会更大,解释别说房子了,很可能出现严重的金融危机。想必这个结果不是政府所愿意看到的。

那么楼市去库存有没有办法呢?有办法,而且逻辑差不多,也是让楼市涨价。但在他涨价之前,必须要急跌!急跌到价格的合理区域,一批炒房人会死在山顶上,一批开发商也会死在山顶上,就像股市一样,急跌之后到了合理区域自然有人接盘,房子也一样,价格急跌是惨痛的,但短时间内房价回归合理后,价值投资者依然会回来抄底。而短短几个月哪怕是一年,对于国内经济的影响最小,很多行业可能还未来的及反应,调整已经结束。就像今年一样,股灾是惨痛的,也消灭了无数富豪,但现在基本上已经回到了正轨。

所以,国家如果要想真的去库存,并把经济的风险控制在最低,必须让他急跌调整,如果是一个漫长的,一边下跌一边抵抗,那么一旦下跌趋势形成,投资者预期改变,这个时间将被无限延长。跳到开水里虽然会被烫伤,但你马上能跳出来,如果放到冷水里煮青蛙,十有八九会变成大规模的衰退。有时候把拳头收回来是一种睿智,只有收拳回来下一次出拳才更有力,中国经济的拳头已经收回来了,房地产的拳头却始终不愿意回头,胳臂越伸越长,越拽也越疼,不但再也打不到人,反而容易被拉断。