为什么地产商 这么害怕“先租后买”?

万科这次创新的精髓就是租金抵房款,你可以先租后买。这一下地产界炸窝了,因为他们最害怕的一个雷被万科引爆了,如果这个创新扩散,房地产江湖马上血雨腥风,房价将大幅下降。

万科最近干了一件大事,他在重庆推出的首个长租公寓——西九万科驿。告诉大家,对于成功申请“西九·万科驿”的租客,如购买万科西九二期住宅,可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠,如购置重庆万科在售的其他楼盘住宅产品,可额外享受1%房款优惠;对于因房源紧张、未能成功获得“西九·万科驿”租赁权的客户,可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同,享受与1年租金等额的房款优惠(最高不超过2万元)。换句话说,万科这次创新的精髓就是租金抵房款,你可以先租后买。这一下地产界炸窝了,因为他们最害怕的一个雷被万科引爆了,如果这个创新扩散,房地产江湖马上血雨腥风,房价将大幅下降。

为什么开发商这么害怕先租后买 ,我们就得分析需求,住房需求并不等于买房需求,居有其屋并不一定是拥有其屋,而租房也是解决住房需求的一个巨大因素,那么为什么大家不愿意租房呢?原因无非这么几个,第一房东比较烦,总是涨房租。没法做长远的财务规划。第二还是房东比较烦,他心情不好可以随时轰你走,没有家的感觉,也不敢添置家具生活电器,毕竟搬家是个巨大的麻烦事,这就让人没有安全感,而如果是个包租婆,他每个月总有那么几天心情不好。第三也是一个更重要的原因,房价连续涨了15年,今天不买明天可能更买不起了,带着这种恐惧去租房,很可能连媳妇都找不到了。所以,租房的总有一个梦想,那就是赶紧买房。买一套属于自己的房子,尽管要背上几十年的债务,尽管你买的房子可能离市区很远,也尽管你要丧失一辈子的自由。

开发商就是吃定了租房客的这种心态,所以只要他维持着房价一直上涨,就能不断的从租房的需求中挤压出购房的人来,而现在万科的这招够绝,完全是逆运九阴真经,把住房的需求向租房需求中赶,这个创新如果广泛推广,那么大量的买房客都会转为租房客,因为现在租售比只有2%,租房显然更加划算。给大家算笔账,我们以房价最坚挺,购房需求最旺的北京为例,一套400万的房子,月租金只有7000元,租售比2.1%,而随便银行买一个理财的收益率是4%。那么一个理性的购房人(先不说投资者),他的理性选择就是拿400万存银行理财,然后每月利息13300元,支付完房租的7000元,还能剩下6300,元,对于他来说其他都是一样的,在先租后买的合同里,开发商不会赶他走,而这套租住的房子,就是他自己的,该怎么住就怎么住,想买什么都可以,哪天他想买了,把房价扣除掉之前的房租,把那400万再拿出来就是了。而这期间的利差(6300元)全都是白赚的。所以他的理性选择当然就是能租多久,就租多久。有钱也不买房,租到不能租了必须买的时候为止。(在这次的万科西九项目也大体如此,租金从月799-1999不等,取中间值1399计算,一套房子75万,租售比为2.2%,结果类似)

不知道大家是否看明白了,万科的这个先租后买,打着促销的名义,其实做的事是金融租赁,地产商已经变成了金融机构,通过租金的方式来取得现金流。这其实不是什么新鲜事,因为所有的商业地产都是这个模式,但最后发现,几乎没什么人买,基本都变成了租。因为租赁更加划算。住宅也一样。