房地产只能号召为国接盘

中央财经领导小组工作会议,提出了化解房地产库存,促进房地产平稳发展的精神。其中,最重要的点就是去库存,房地产商手里的房子太多了,根本卖不掉。影响了经济发展,所以未来要想办法让他们把房子都卖出去。

本周召开的中央财经领导小组工作会议,提出了化解房地产库存,促进房地产平稳发展的精神。其中,最重要的点就是去库存,房地产商手里的房子太多了,根本卖不掉。影响了经济发展,所以未来要想办法让他们把房子都卖出去。

(深圳开发商号称6小时成交1600套)

据了解,住宅待售面积有4.2亿平米,如果按每套房100平米计算,还有420万套房没有卖出去,根本不用理会什么深圳一晚上,6小时成交60亿的鬼话,能够一晚上卖出1637套房,领导们也就不用着急了。所以现在总体上看,房地产的问题已经相当严峻,在地产商的忽悠下,待销售面积顶多就是基本持平,根本就没有有效下降。当然这还是在金九银十的背景下,进入冬季,直到明年开春,不排除待售面积反弹上升的可能。按照现在去库存的速度,完成去库存的压力,怎么也要到2020年。那样的话,必然拖累中国的经济增长,所以任务相当紧迫。

拿几个城市举例,福州库存23000套,这是属于去库存最快的城市,消化掉所有库存房,至少需要15个月,北京库存84000套,按照10月份成交3700套计算,全部去库存要将近两年的时间,但现在的问题是,每个月的供给还有6000多套,北京只有在今年6月成交了6000多套,7月成交9000多套,成交大于供给,其他时候都是供给大于成交。所以问题来了,楼市远没有开发商吹的那么乐观。而二手房的销售,也出现了环比下降两成的窘境,熟悉股票的人都知道,如果画出个K线图,这典型就是个双头形态。一线特大城市尚且如此,二三线城市就更不用提了。

再看地产商方面,有研究机构列出了几个大的地产商的财务状况,销售费用大笔上升,换句话说地产商已经不惜成本在甩卖了,造成的结果就是,房子没卖出去多少套,但是现金流已经紧绷了,几家大的上市房企的资产负债率已经到了90%,而真实负债率已经到了70%,这是一个比较危险的数字,现在他们借钱的成本大约在5%,换句话说,一年光付利息,就要付掉自己资产的3-5成,这样的日子顶多再挺2年,根本就坚持不到2020年。

其实,市场经济的核心就是价格机制,如果楼市不行,按照市场原则,那就降价卖呗,卖到合理的价格,肯定会有人买了,但偏偏中国的楼市不行,他只能上涨不能下跌(一厢情愿而已),因为只要楼市一跌,马上就会成交萎缩,因为所有人都已经拿房子当成了投资品,而他的消费品属性已经被放到了次要的位置。另外,我们的金融业和楼市也息息相关,所有的银行级风控,无非就是抵押房子,如果抵押品贬值,银行的坏账将大幅上升。至于房贷到问题不大,在跌幅超过50%之前,老百姓是不会弃房断供的,但如果像股市一样崩盘,那么谁能保证,他不会跌一半呢!9成人都有房了,而租房是市场价格,租售比只有2%,换句话说租售比上涨一倍,也才4%,还是低于国际上的均衡水平5-7%,那么也就是说,租金不变的情况下,有些城市房价跌一半,也是合理的。

那有没有什么牌可以用呢?

第一就是调降首付比例,进一步增加杠杆,但这样做的风险会在日后集中展现,第二是降低税费鼓励交易,这也是一把双刃剑,买的人多卖的人也会多,无形中增加了市场供给。第三放开限购,其实现在就北上广深还有限购,那么如果放开限购,短期内可能会形成刺激,但马上市场会进一步冷却,因为对于大城市来说,房子奢侈并稀缺的神话被打破了。第四资产证券化,如果要做资产证券化的信托基金,短期会改善地产商的负债问题,但关键是租售比太低,房子已经不能产生价值。第五削减土地供应,这是绝招,减少供给对于去库存有很大帮助,但问题是政府债务也很高,削减土地供给,地方债的危机又来了。第六棚户改造保障房建设,这短期内看房地产投资会起来,但这是一个增加供给的招,保障房建的越多商品房的价格越危险。

综合来看,房地产的问题终归还是价格太高,也许最好的办法,只有号召大家不计个人荣辱,侠之大者为国接盘更加实际。