为什么房价风险 深圳第一北京第二

可能很多人蒙圈了,为什么深圳、北京、上海会是风险最高的城市,反而不是那些三四线城市,一个涨的最快的城市,经济最发达的城市,收入也最高的城市,怎么可能是风险最大?

为什么房价风险 深圳第一北京第二

昨天,南开大学发布 “住房价格风险指数”对全国70个城市近五年的住房价格风险进行了评估。2015年,住房价格风险排名前10的城市依次为深圳、北京、上海、牡丹江、广州、南宁、昆明、襄阳、锦州、合肥。

可能很多人蒙圈了,为什么深圳、北京、上海会是风险最高的城市,反而不是那些三四线城市,一个涨的最快的城市,经济最发达的城市,收入也最高的城市,怎么可能是风险最大?南开大学是在逗比吗?但仔细看报告,里面有一句话就是症结所在,“超过八成的一线城市城镇居民认为所在城市房价非常高或者较高,在对于当前住房市场的评价中,几乎4/5的城市家庭认为当前购房时机并不合适”。这句话结论很简单,逻辑也不复杂,因为大多数人都买不起了,所以风险最高。那真是这样吗?

按照最新的秋季求职平均工资,北京市8894元,上海8601元,深圳7622元。而北京和上海、深圳的房屋均价已经过了4万(刨除郊区),换句话说辛辛苦苦干一年,大概能买2平米半的房子,买一套60平米的房子,需要不吃不喝24年,买一套一百平米的房子,需要不吃不喝40年。这甚至已经超过了一个人的职业寿命。当然,算一个人不吃不喝是有道理的,因为家庭中的另一个人的收入,要吃要喝要养娃养老人。这个负担可能已经很重了。所以这么一算,经济再好,人口再多,土地再稀缺也已经没有用了,因为房子已经脱离了购买力的支持。完全成为了空中楼阁。

另外,其实之前我的文章也说过,一个城市他的房价还能不能上涨,看供需就可以了,这其中最重要的一个因素就是人口的流向,北上深圳为什么涨的这么厉害,就是因为之前的十几年时间里,城市人口已经翻了一倍,每年增长都在几十万人以上。这样的人口涌入,制造了经济奇迹的同时,也造成了一个恶果,就是城市严重缺少规划,变成了摊大饼形成了潮汐式的人群,让早晚高峰城市的交通几乎瘫痪。从去年开始,其实从中央开始已经在强制进行人口限制了。北京已经设定了2017年的人口天花板2300万,上海2020年还要把人口降下来4%,这也就是说,大城市不可能在进行无序的人口增长了。没有了常住人口持续涌入的支撑,多造出的房子,还要卖给谁呢?

控制人口,这次绝不再是一句空话,前两天有人说上海的发电量小了,是不是人口流出了。上海立马辟谣,这事打死也不能承认。但其实这正是大家追求的效果,就以北京为例,正在大刀阔斧的以业控人,以房控人,以水控人。不是来北京做小买卖的多吗,我关闭人流聚集的市场,不给你们做生意的空间,在北京东边的两条路,朝阳路和朝阳北路上,居民楼下的底商全部用栏杆封死,不给个体户做生意的空间。以后恐怕居民楼的底层就都不能用了,你要想开个小饭馆开个卖水果的摊,也要去找商用底商,要知道这两个可不是一个价,当然由于居民楼的底商全都被关闭了,那么也就造成了底商的供给大大减少,商用底商的价格必然水涨船高。一般个体户根本租不起,即使租的起的,也要把租金揉到商品里面,无形中抬高了本地居民的生活成本。工作机会少了,生活成本高了,很多低收入者,或者低端产业的从业者,很可能会退出北京。也就是说,最底层的购买需求被撤掉了,一些在北京租房子的人不租了,买低价房子的人不买了,更加加重了高房价的空心化。未来很长一段时间,房地产市场可能都处于一个有价无市的状态。因为购买力越来越少。

再说供给端,是土地稀缺,核心区域已经不能建房子了,但有一个供给你应该也算进去,那就是经济逆周期之下的二手房抛售,由于经济趋冷,让很多企业主遇到困难,要想维系企业的生命,给资金续命,很多人会选择抵押自己的房产(似乎现在也只能抵押房产,还得是大城市的房产),这样大量的房子将以极低的价格压在了担保公司以及小贷公司,甚至是典当行,大约的价格是4-6成,一旦抗一年之后,经济状况仍然没有好转,企业主到时候还是无力承担还款责任,那么这些金融公司,将把抵押来的房子全部出售,这些房子低价入市,将搅动整个市场的神经。而且越是账期,资金链越紧,资金链越紧企业越困难,低价的房子挂出去,还为准能成交。所以到最后只有不断杀价。

所以房地产的神话即将终结,做股票的人都知道,在高位不能期盼长期横盘,因为势能太大根本横不住,只要不涨了就会下跌。房子也一样,最先退出的肯定是那些杠杆炒房的,因为房子不再上涨,他的利息就全都赔了。进而退出的,是那些做抵押融资的金融机构,账期到了,必须要处置资产。第三个退出的,将是那些多套房的拥有者,房子空在那,也租不出去。还不如换成现金吃利息,最后最倒霉的只有自住者,背着沉重的房贷负担,却发现房价跌了,很多年的利息可能都白还了,那个心理窝火啊。但又有什么办法呢,3成首付已经交过了,也还了几年钱了,再加上税费和装修的钱,里里外外已经付了一半的钱了,想弃房断供还真没那个勇气,所以根据这个判断,银行也是安全的。房价在跌一半之前,银行的个人房贷业务不会有任何问题。